Servitudes, propriété et droits réels

Une servitude peut naître d'un acte, de la loi, ou, sous certaines conditions, de la prescription ou de la destination du propriétaire. Le premier travail consiste à lire les titres de propriété successifs, les plans et les actes notariés, puis à confronter ce qu'ils disent à la réalité du terrain.

Il n'est pas rare que l'acte mentionne une servitude dont l'assiette n'est pas décrite, ou qu'un passage soit utilisé depuis longtemps sans le moindre écrit. Ces situations se règlent mieux par une convention claire, passée devant notaire pour être opposable aux futurs acquéreurs, que par un procès.

Le propriétaire d'un fonds qui n'a pas d'accès suffisant à la voie publique peut réclamer un passage sur le fonds voisin, moyennant indemnité. Le tracé, la largeur et les modalités se discutent au regard de l'usage normal du fonds enclavé et du moindre dommage pour le voisin.

La question se pose souvent au moment d'une division de terrain, d'un projet de construction ou d'une vente : mieux vaut la régler avant, quand chacun a encore intérêt à s'entendre.

Un passage bloqué, une servitude dont on conteste l'existence ou l'étendue, des travaux qui gênent son exercice : la discussion commence par les titres et par un relevé précis de la situation, parfois établi par un géomètre-expert.

Si la négociation échoue, le juge tranche. Selon la nature de la demande, il s'agit de la justice de paix ou du tribunal de première instance. Lorsque l'exercice d'une servitude est empêché, des mesures urgentes peuvent aussi être demandées.